Dubai'de En Çok Kira Getiren Bölgeler 2026: Aidat Düşünce Elinizde Ne Kalıyor?
11 Kasım 2026, 12:50 (Dubai saati, UTC+4) verileriyle hazırlandı. Güncel rakamlar her gün Dubai ROI Radar'da yenilenir.
Dubai'de ev alıp kiraya vermeyi düşünüyorsanız, aklınızdaki ilk soru büyük ihtimalle şu: "Hangi bölgede kira getirisi daha yüksek?" İnternette gördüğünüz oranların çoğu brüt getiri. Yani yıllık kira, evin fiyatına bölünüyor, o kadar. Ama cebinize girecek para bu değil.
Arada önemli bir gider var: aidat. Dubai'de buna "service charge" deniyor. Binanın bakımı, güvenliği, havuzu gibi ortak giderler için her yıl ödeniyor. Daireniz kirada da olsa boş da dursa bu parayı ödüyorsunuz.
Biz bu yüzden hesabı farklı yaptık:
- Kirayı ilandaki fiyattan ya da bölge ortalamasından değil, aynı binada imzalanmış gerçek kira sözleşmelerinden aldık.
- Getiriyi hesaplamadan önce tahmini aidatı kiradan düştük.
Verileri topladığımız gün Dubai ROI Radar 29 bölgede 2.602 satılık ilanı ve 29.144 imzalı kira sözleşmesini takip ediyordu. Bu bölgelerin 25'inde getiri hesaplamaya yetecek kadar ilan vardı.
Dubai'de bölgelere göre kira getirisi: 2026 sıralaması
Tabloyu medyan getiriye göre sıraladık. Medyan, ortadaki değer demek: bölgedeki ilanların yarısı bunun üstünde, yarısı altında. Birkaç aşırı ucuz ya da pahalı ilandan etkilenmediği için bölgeleri karşılaştırmanın en sağlıklı yolu bu.
"En iyi ilan" sütunu, o gün bölgedeki en yüksek getirili tek ilanı gösteriyor. Bu rakam günden güne değişebilir. "Kapsam" sütununda ise her bölgede hangi tip mülke ve hangi fiyata kadar baktığımızı görebilirsiniz. Tablodaki bütün getiriler aidat düşüldükten sonraki rakamlar.
| # | Bölge | Medyan getiri | En iyi ilan | En iyi bina | Sözleşme | İlan | Kapsam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Arjan | %5,7 | %7,4 | Lincoln Park B | 1.430 | 174 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 2 | JVT | %5,7 | %7,6 | FH Residency | 926 | 71 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 3 | Al Furjan | %5,6 | %7,1 | AZIZI Roy Mediterranean | 1.455 | 268 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 4 | JVC | %5,5 | %7,8 | Diamond Views 4 | 1.511 | 131 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 5 | Dubai Sports City | %5,4 | %7,7 | The Bridge | 1.517 | 255 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 6 | Dubailand Residence Complex | %5,4 | %6,9 | Skycourts Tower C | 1.295 | 161 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 7 | Wasl Gate | %5,2 | %6,6 | The Nook 2 | 336 | 33 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 8 | Business Bay | %5,1 | %6,7 | Safeer Tower 1 | 1.572 | 164 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 9 | Dubai South | %5,0 | %6,9 | Kappa Acca 6 | 1.159 | 92 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 10 | International City | %4,9 | %6,6 | Building Y08 | 1.682 | 47 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 11 | Jumeirah Lake Towers | %4,9 | %11,1* | Laguna Tower | 1.951 | 203 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 12 | Dubai Marina | %4,8 | %6,3 | DEC Tower 2 | 1.744 | 155 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 13 | Dubai Hills Estate | %4,8 | %6,5 | Park Lane 2A | 1.379 | 129 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 14 | Barsha Heights (Tecom) | %4,7 | %6,9 | Al Fahad Tower 2 | 990 | 18 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 15 | Majan | %4,7 | %6,6 | Madison Columbus | 832 | 42 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 16 | Bluewaters Island | %4,4 | %5,2 | Bluewaters Residences Building 3 | 200 | 14 | Daire ≤ AED 5,625 Mn |
| 17 | Downtown Dubai | %4,4 | %5,9 | Burj Al Nujoom | 1.612 | 94 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 18 | The Views | %4,4 | %5,8 | The Fairways West | 979 | 32 | Daire ≤ AED 1,875 Mn |
| 19 | Al Wasl | %4,4 | %5,8 | Canal Front Residence 8 | 412 | 16 | Daire ≤ AED 5 Mn |
| 20 | Dubai Creek Harbour | %4,2 | %5,1 | Creek Palace | 1.190 | 111 | Daire ≤ AED 2,5 Mn |
| 21 | The Greens | %4,2 | %5,8 | Al Dhafra 4 | 1.126 | 75 | Daire ≤ AED 1,88 Mn |
| 22 | Palm Jumeirah | %3,7 | %4,4 | Royal Bay by Azizi | 1.211 | 36 | Daire ≤ AED 3,125 Mn |
| 23 | La Mer | %3,6 | %4,8 | La Rive Building 4 | 400 | 43 | Daire ≤ AED 3,125 Mn |
| 24 | Emaar Beachfront | %3,6 | %4,6 | Sunrise Bay Tower 1 | 812 | 99 | Daire ≤ AED 3,125 Mn |
| 25 | The Springs | %3,2 | %5,1 | Springs 12 | 606 | 139 | Sıra ev ≤ AED 5 Mn |
*Bu rakamın açıklaması aşağıda, "Dikkat etmeniz gerekenler" bölümünde.
Dört bölgede o gün uygun satılık ilan yoktu, bu yüzden getiri hesaplayamadık: Meydan (132 kayıtlı kira sözleşmesi), Al Barari (206), Al Sufouh (434) ve Jumeirah Bay Island (45).
Tablodan ne çıkıyor?
Listenin başında fiyatı daha makul daire bölgeleri var. Arjan, JVT, Al Furjan, JVC ve Dubai Sports City'de aidat düştükten sonra medyan getiri %5,4 ile %5,7 arasında.
Deniz kenarındaki lüks bölgeler ise listenin sonunda: Palm Jumeirah, La Mer ve Emaar Beachfront %3,6–%3,7 civarında. Downtown Dubai (%4,4) ve Dubai Marina (%4,8) ikisinin arasında kalıyor.
Peki yatırım için en iyi bölge hangisi? Bu sorunun cevabı tek bir bölge adı değil. JVC'de medyan getiri %5,5, ama aynı bölgedeki Diamond Views 4'te bir ilan %7,8'e çıkıyor. Yani hangi binayı seçtiğiniz, hangi bölgeyi seçtiğinizden bile daha önemli olabilir.
Bu oranlar neden alıştığınızdan düşük?
Çünkü brüt getiri aidatı hiç hesaba katmıyor. Oysa bir dairede her yıl düzenli ödediğiniz en büyük gider genellikle aidat. Sitedeki üç gerçek ilanla farkı görelim:
| İlan | Fiyat | Yıllık kira (tahmini) | Brüt | Aidat sonrası |
|---|---|---|---|---|
| JVC, Diamond Views 4, 1+1, 664 fit kare | AED 610.000 | AED 58.347 | %9,5 | %7,8 |
| Dubai Marina, DEC Tower 2, 1+1, 823 fit kare | AED 990.000 | AED 76.320 | %7,7 | %6,3 |
| JLT, Laguna Tower, stüdyo, 448 fit kare | AED 400.000 | AED 52.013 | %13,0 | %11,1 |
Bu üç örnekte aidat, yıllık kiranın yaklaşık %14–18'ini götürüyor. Bu yüzden getiri, brüt rakama göre 1,3 ile 1,8 puan aşağı iniyor.
Üstelik aidat sonrası rakam bile tam olarak cebinize girecek para değil. Şunlar henüz düşülmedi:
- kiracı bulunana kadar evin boş kaldığı aylar,
- bakım ve tamir,
- emlakçı komisyonu,
- krediyle alıyorsanız finansman maliyeti,
- tapu harcı dahil yaklaşık %7 ve üzeri satın alma masrafı.
Bütün masraflardan sonra kalan oran, yani gerçek net getiriniz, bundan da düşük olacak.
Dikkat etmeniz gerekenler
- JLT'deki %11,1. Bu rakam Laguna Tower'daki tek bir stüdyo daireden geliyor. Site bu binayı "düşük arzlı" olarak işaretliyor, yani binada satılık daire çok az (JLT'de böyle tek bir bina var). İlan az olunca tek bir ucuz ilan bile oranı bir anda yukarı çekebiliyor. JLT hakkında doğru fikri %4,9'luk medyan veriyor.
- La Mer'deki fiyat artışı. La Mer sayfasında geçmiş fiyat değişimi (ana sayfada +%74,1) "olağandışı görünüyor, dikkatle değerlendirin" uyarısıyla gösteriliyor. Bu rakamı sıralamada kullanmadık. La Mer'in getiri oranları ise sitedeki haliyle duruyor.
- İlanı az olan bölgeler. Bluewaters Island'da 14, Al Wasl'da 16, Barsha Heights'ta 18 ilan takip ediliyor. İlan sayısı az olduğu için bu bölgelerin medyanı hızlı değişebilir.
Rakamları nasıl hesaplıyoruz?
Kısaca anlatalım (ayrıntılar metodoloji sayfamızda):
- Kira: Aynı binada, aynı oda sayısındaki daireler için resmî olarak kayıtlı kira sözleşmelerinden hesaplanıyor. Bunun için en az üç sözleşme gerekiyor. Yeni sözleşmeler ve ilk kez kiraya verilen daireler, eski sözleşmelerden ve yenilemelerden daha ağır basıyor.
- Aidat: Bina için kayıtlı bir oran yoksa bölgenin fit kare başına ortalama aidatını kullanıyoruz. Bu bir tahmin, binanın kesin rakamı değil. Gerçek aidatı mutlaka bina yönetim şirketinden öğrenin.
- Elediğimiz ilanlar: Projeden (off-plan) satılan, otel olarak işletilen ve hisseli daireler ile fiyatı anormal görünen ilanlar hesaba hiç girmiyor.
- Düşmediğimiz giderler: Boş kalma süresi, daire içi bakım, emlakçı ücretleri, finansman ve satın alma masrafları. Hesap, evi peşin aldığınızı ve kendiniz yönettiğinizi varsayıyor.
- Geçmiş fiyat değişimi yalnızca bilgi için ayrıca gösteriliyor. Getiriye hiçbir zaman eklenmiyor.
Sık sorulan sorular
Dubai'de aidat düştükten sonra en çok kira getiren bölge hangisi? 11 Kasım 2026 itibarıyla takip ettiğimiz bölgeler arasında en yüksek medyan getiri %5,7 ile Arjan'da. JVT de %5,7 ile aynı seviyede. Onları %5,6 ile Al Furjan izliyor. En yüksek getirili tek ilan JLT'de, ama bu rakam satılık dairesi az olan tek bir binadan geliyor.
Aidat sonrası %5–6 getiri, net getiri demek mi? Tam olarak değil. Sadece tahmini aidat düşüldü. Boş kalma süresi, bakım, emlakçı ücretleri, finansman ve satın alma masrafları (yaklaşık %7 ve üzeri) düşülmedi. Bu yüzden gerçek net getiri daha düşük olur.
Başka siteler aynı bölgeler için neden daha yüksek getiri gösteriyor? Çoğu site brüt getiri yayınlıyor, yani hiçbir masrafı düşmeden kirayı fiyata bölüyor. Yukarıdaki örneklerde yalnızca aidat bile kiranın yaklaşık %14–18'ini götürüyor.
Bu veriler ne sıklıkla güncelleniyor? Dubai ROI Radar bölge verilerini sürekli yeniliyor. Her bölge sayfasında son güncelleme zamanı yazıyor. Bu yazıdaki rakamlar 11 Kasım 2026 tarihli.
Medyanla yetinmeyin, her binaya tek tek bakın
Bu tabloda her bölgenin medyanını ve en iyi tek ilanını gördünüz. Dubai ROI Radar'da ise takip ettiğimiz bütün ilanları bina bina, arkasındaki gerçek kira sözleşmeleriyle birlikte inceleyebilirsiniz.
Ücretsiz hesap açın · Pro'yu ücretsiz deneyin Şimdilik Pro ücretsiz · Kredi kartı gerekmez.
Bunlar tahmindir, yatırım tavsiyesi değildir. Getirilerden yalnızca tahmini aidat düşülmüştür. Satın alma masrafları (yaklaşık %7 ve üzeri), boş kalma süresi, bakım, emlakçı ücretleri ve finansman dahil değildir. Satın almadan önce her rakamı geliştirici firmaya ve bina yönetimine (OA) sorarak, kendi araştırmanızla da doğrulayın.