Доходность недвижимости в Дубае по районам в 2026 году: сколько остаётся после сервисного сбора
Данные на 11 ноября 2026 года, 12:50 по Дубаю (UTC+4). Актуальные цифры каждый день обновляются на Dubai ROI Radar.
Если вы думаете купить квартиру в Дубае и сдавать её, первый вопрос обычно такой: в каком районе аренда приносит больше всего? В большинстве рейтингов вы увидите валовую доходность: годовую аренду просто делят на цену квартиры. Но это не те деньги, которые останутся у вас.
Главный расход, о котором часто забывают, — сервисный сбор (service charge). Это ежегодный платёж за содержание дома: охрана, уборка, бассейн, лифты. Платить его нужно, даже если квартира пустует.
Поэтому мы считаем по-другому:
- аренду берём не из объявлений и не «в среднем по району», а из реальных договоров аренды, подписанных в том же здании;
- прежде чем считать доходность, вычитаем из аренды расчётный сервисный сбор.
В день, когда мы собирали данные, Dubai ROI Radar отслеживал 29 районов, 2 602 объявления о продаже и 29 144 подписанных договора аренды. В 25 районах объявлений хватило, чтобы посчитать доходность.
Рейтинг районов Дубая по доходности аренды
Районы отсортированы по медиане. Медиана — это значение посередине: у половины объявлений доходность выше, у половины ниже. Она не скачет из-за пары слишком дешёвых или слишком дорогих квартир, поэтому сравнивать районы удобнее всего по ней.
«Лучший лот» — самое доходное объявление в районе на этот день. Завтра оно может быть другим. В колонке «Что учитываем» указано, какое жильё и до какой цены мы смотрим в каждом районе. Вся доходность в таблице — уже за вычетом сервисного сбора.
| # | Район | Медиана | Лучший лот | Здание | Договоры | Объявления | Что учитываем |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Arjan | 5,7% | 7,4% | Lincoln Park B | 1 430 | 174 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 2 | JVT | 5,7% | 7,6% | FH Residency | 926 | 71 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 3 | Al Furjan | 5,6% | 7,1% | AZIZI Roy Mediterranean | 1 455 | 268 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 4 | JVC | 5,5% | 7,8% | Diamond Views 4 | 1 511 | 131 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 5 | Dubai Sports City | 5,4% | 7,7% | The Bridge | 1 517 | 255 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 6 | Dubailand Residence Complex | 5,4% | 6,9% | Skycourts Tower C | 1 295 | 161 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 7 | Wasl Gate | 5,2% | 6,6% | The Nook 2 | 336 | 33 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 8 | Business Bay | 5,1% | 6,7% | Safeer Tower 1 | 1 572 | 164 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 9 | Dubai South | 5,0% | 6,9% | Kappa Acca 6 | 1 159 | 92 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 10 | International City | 4,9% | 6,6% | Building Y08 | 1 682 | 47 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 11 | Jumeirah Lake Towers | 4,9% | 11,1%* | Laguna Tower | 1 951 | 203 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 12 | Dubai Marina | 4,8% | 6,3% | DEC Tower 2 | 1 744 | 155 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 13 | Dubai Hills Estate | 4,8% | 6,5% | Park Lane 2A | 1 379 | 129 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 14 | Barsha Heights (Tecom) | 4,7% | 6,9% | Al Fahad Tower 2 | 990 | 18 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 15 | Majan | 4,7% | 6,6% | Madison Columbus | 832 | 42 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 16 | Bluewaters Island | 4,4% | 5,2% | Bluewaters Residences Building 3 | 200 | 14 | Квартиры ≤ 5,625 млн AED |
| 17 | Downtown Dubai | 4,4% | 5,9% | Burj Al Nujoom | 1 612 | 94 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 18 | The Views | 4,4% | 5,8% | The Fairways West | 979 | 32 | Квартиры ≤ 1,875 млн AED |
| 19 | Al Wasl | 4,4% | 5,8% | Canal Front Residence 8 | 412 | 16 | Квартиры ≤ 5 млн AED |
| 20 | Dubai Creek Harbour | 4,2% | 5,1% | Creek Palace | 1 190 | 111 | Квартиры ≤ 2,5 млн AED |
| 21 | The Greens | 4,2% | 5,8% | Al Dhafra 4 | 1 126 | 75 | Квартиры ≤ 1,88 млн AED |
| 22 | Palm Jumeirah | 3,7% | 4,4% | Royal Bay by Azizi | 1 211 | 36 | Квартиры ≤ 3,125 млн AED |
| 23 | La Mer | 3,6% | 4,8% | La Rive Building 4 | 400 | 43 | Квартиры ≤ 3,125 млн AED |
| 24 | Emaar Beachfront | 3,6% | 4,6% | Sunrise Bay Tower 1 | 812 | 99 | Квартиры ≤ 3,125 млн AED |
| 25 | The Springs | 3,2% | 5,1% | Springs 12 | 606 | 139 | Таунхаусы ≤ 5 млн AED |
*Подробнее об этой цифре — ниже, в разделе «На что обратить внимание».
В четырёх районах в этот день не нашлось подходящих объявлений, поэтому доходность там не показана: Meydan (в базе 132 договора), Al Barari (206), Al Sufouh (434) и Jumeirah Bay Island (45).
Что видно из таблицы
Наверху — районы с относительно недорогими квартирами: Arjan, JVT, Al Furjan, JVC и Dubai Sports City. Медиана после сервисного сбора там 5,4–5,7%.
Внизу — престижные районы у моря: Palm Jumeirah, La Mer и Emaar Beachfront, 3,6–3,7%. Downtown Dubai (4,4%) и Dubai Marina (4,8%) — посередине.
Так какой район Дубая лучше для инвестиций? Одним названием тут не ответишь. В JVC медиана 5,5%, а одна квартира в Diamond Views 4 даёт 7,8%. Выбор конкретного дома может значить больше, чем выбор района.
Почему доходность ниже, чем вы привыкли видеть
Валовая доходность не учитывает сервисный сбор, а для квартиры это обычно самый крупный регулярный расход. Вот три объявления с сайта:
| Объявление | Цена | Аренда в год (оценка) | Валовая | После сбора |
|---|---|---|---|---|
| JVC, Diamond Views 4, 1 спальня, 664 кв. фт | 610 000 AED | 58 347 AED | 9,5% | 7,8% |
| Dubai Marina, DEC Tower 2, 1 спальня, 823 кв. фт | 990 000 AED | 76 320 AED | 7,7% | 6,3% |
| JLT, Laguna Tower, студия, 448 кв. фт | 400 000 AED | 52 013 AED | 13,0% | 11,1% |
В этих примерах сервисный сбор съедает примерно 14–18% годовой аренды. Из-за этого красивая цифра из объявления падает на 1,3–1,8 процентного пункта.
И даже доходность после сбора — ещё не чистый доход. В ней не учтены:
- месяцы, когда квартира стоит без арендатора;
- ремонт и обслуживание;
- комиссия агента;
- расходы на ипотеку, если вы покупаете в кредит;
- расходы на покупку — около 7% и выше, включая сбор DLD.
Реальная чистая доходность будет ещё ниже.
На что обратить внимание
- 11,1% в JLT. Это одна студия в Laguna Tower. Сайт помечает его как здание с малым предложением: квартир на продажу там почти нет (в JLT такое здание одно). Когда объявлений мало, одна дешёвая квартира легко даёт эффектную цифру. О районе лучше судить по медиане — 4,9%.
- Рост цен в La Mer. На странице La Mer прошлое изменение цены (+74,1% на главной) помечено как «выглядит необычно, используйте с осторожностью». В рейтинге мы эту цифру не используем. Доходность La Mer приведена так, как она опубликована на сайте.
- Мало объявлений. В Bluewaters Island мы отслеживаем 14 объявлений, в Al Wasl — 16, в Barsha Heights — 18. Медиана там может быстро меняться.
Как мы считаем
Коротко (подробно — на странице методики):
- Аренда считается по зарегистрированным договорам в том же здании и для квартир с тем же числом спален. Нужно минимум три договора. Свежие договоры и первые сдачи весят больше, чем старые договоры и продления.
- Сервисный сбор. Если для здания нет своей ставки, берём среднюю по району за кв. фут. Это оценка, а не точная цифра по дому, поэтому реальный сбор уточняйте в управляющей компании.
- Что исключаем: off-plan (строящиеся объекты), квартиры под управлением отелей, долевую собственность и объявления с аномальной ценой.
- Что не вычитаем: простой, ремонт в квартире, комиссии агентов, финансирование и расходы на покупку. Расчёт исходит из того, что вы покупаете за наличные и сдаёте сами.
- Прошлое изменение цены показываем отдельно, для справки. К доходности оно не прибавляется.
Частые вопросы
В каком районе Дубая самая высокая доходность аренды после сервисного сбора? На 11 ноября 2026 года лучшая медиана среди отслеживаемых районов — в Arjan: 5,7%. У JVT тоже 5,7%. Следом идёт Al Furjan с 5,6%. Самое доходное отдельное объявление было в JLT, но оно из единственного здания с малым предложением.
5–6% после сервисного сбора — это чистая доходность? Не совсем. Вычтен только расчётный сервисный сбор. Простой, ремонт, комиссии агентов, финансирование и расходы на покупку (около 7% и выше) не вычтены, поэтому чистая доходность будет ниже.
Почему на других сайтах доходность по тем же районам выше? Чаще всего там показывают валовую доходность: аренду делят на цену без учёта расходов. В примерах выше один только сервисный сбор забирал около 14–18% аренды.
Как часто обновляются данные? Dubai ROI Radar обновляет данные по районам постоянно. На странице каждого района указано время последнего обновления. Цифры в этой статье — на 11 ноября 2026 года.
Смотрите не только медиану, а каждый дом
В таблице — медиана и один лучший лот по каждому району. В Dubai ROI Radar можно посмотреть все отслеживаемые объявления по зданиям, вместе с арендой из реальных договоров.
Создать бесплатный аккаунт · Попробовать Pro бесплатно Pro пока бесплатный · Банковская карта не нужна.
Это оценки, а не инвестиционный совет. Из доходности вычтен только расчётный сервисный сбор. Расходы на покупку (около 7% и выше), простой, ремонт, комиссии агентов и финансирование не учтены. Перед покупкой проверьте каждую цифру у застройщика, в ассоциации собственников (OA) и самостоятельно.