العائد الإيجاري في دبي حسب المنطقة 2026: كم يبقى لك بعد رسوم الخدمة؟
بيانات 11 نوفمبر 2026، الساعة 12:50 بتوقيت دبي (UTC+4). تُحدَّث الأرقام يومياً على Dubai ROI Radar.
إذا كنت تفكر في شراء شقة في دبي لتأجيرها، فأول سؤال يخطر لك غالباً: أين أحصل على أعلى عائد إيجاري؟ معظم الأرقام المنشورة تعرض العائد الإجمالي، أي الإيجار السنوي مقسوماً على سعر العقار فقط. لكن هذا ليس المبلغ الذي سيصل إلى جيبك.
هناك تكلفة أساسية يغفل عنها كثيرون، وهي رسوم الخدمة (service charge). إنها رسوم سنوية تُدفع لصيانة المبنى ومرافقه المشتركة، مثل الأمن والنظافة والمسبح. وتدفعها سواء كانت الشقة مؤجّرة أو فارغة.
لذلك حسبنا الأرقام بطريقة مختلفة:
- أخذنا الإيجار من عقود إيجار موقّعة فعلاً في المبنى نفسه، لا من أسعار الإعلانات ولا من متوسط المنطقة.
- خصمنا رسوم خدمة تقديرية من الإيجار قبل حساب العائد.
في يوم جمع البيانات، كان Dubai ROI Radar يتابع 29 منطقة و2,602 إعلان بيع و29,144 عقد إيجار موقّعاً. وفي 25 منطقة منها كانت الإعلانات كافية لحساب العائد.
أعلى المناطق عائداً إيجارياً في دبي
رتّبنا المناطق حسب الوسيط. الوسيط هو القيمة التي تقع في المنتصف: نصف الإعلانات أعلى منها ونصفها أقل. ولأنه لا يتأثر كثيراً بإعلان رخيص جداً أو غالٍ جداً، فهو أفضل طريقة للمقارنة بين المناطق.
يعرض عمود "أفضل إعلان" أعلى عائد لإعلان واحد في ذلك اليوم، وقد يتغير من يوم لآخر. ويوضّح عمود "النطاق" نوع العقار وسقف السعر الذي نتابعه في كل منطقة. وكل أرقام العائد في الجدول بعد خصم رسوم الخدمة.
| # | المنطقة | الوسيط | أفضل إعلان | المبنى | العقود | الإعلانات | النطاق |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Arjan | 5.7% | 7.4% | Lincoln Park B | 1,430 | 174 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 2 | JVT | 5.7% | 7.6% | FH Residency | 926 | 71 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 3 | Al Furjan | 5.6% | 7.1% | AZIZI Roy Mediterranean | 1,455 | 268 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 4 | JVC | 5.5% | 7.8% | Diamond Views 4 | 1,511 | 131 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 5 | Dubai Sports City | 5.4% | 7.7% | The Bridge | 1,517 | 255 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 6 | Dubailand Residence Complex | 5.4% | 6.9% | Skycourts Tower C | 1,295 | 161 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 7 | Wasl Gate | 5.2% | 6.6% | The Nook 2 | 336 | 33 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 8 | Business Bay | 5.1% | 6.7% | Safeer Tower 1 | 1,572 | 164 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 9 | Dubai South | 5.0% | 6.9% | Kappa Acca 6 | 1,159 | 92 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 10 | International City | 4.9% | 6.6% | Building Y08 | 1,682 | 47 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 11 | Jumeirah Lake Towers | 4.9% | 11.1%* | Laguna Tower | 1,951 | 203 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 12 | Dubai Marina | 4.8% | 6.3% | DEC Tower 2 | 1,744 | 155 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 13 | Dubai Hills Estate | 4.8% | 6.5% | Park Lane 2A | 1,379 | 129 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 14 | Barsha Heights (Tecom) | 4.7% | 6.9% | Al Fahad Tower 2 | 990 | 18 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 15 | Majan | 4.7% | 6.6% | Madison Columbus | 832 | 42 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 16 | Bluewaters Island | 4.4% | 5.2% | Bluewaters Residences Building 3 | 200 | 14 | شقق ≤ 5.625 مليون درهم |
| 17 | Downtown Dubai | 4.4% | 5.9% | Burj Al Nujoom | 1,612 | 94 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 18 | The Views | 4.4% | 5.8% | The Fairways West | 979 | 32 | شقق ≤ 1.875 مليون درهم |
| 19 | Al Wasl | 4.4% | 5.8% | Canal Front Residence 8 | 412 | 16 | شقق ≤ 5 ملايين درهم |
| 20 | Dubai Creek Harbour | 4.2% | 5.1% | Creek Palace | 1,190 | 111 | شقق ≤ 2.5 مليون درهم |
| 21 | The Greens | 4.2% | 5.8% | Al Dhafra 4 | 1,126 | 75 | شقق ≤ 1.88 مليون درهم |
| 22 | Palm Jumeirah | 3.7% | 4.4% | Royal Bay by Azizi | 1,211 | 36 | شقق ≤ 3.125 مليون درهم |
| 23 | La Mer | 3.6% | 4.8% | La Rive Building 4 | 400 | 43 | شقق ≤ 3.125 مليون درهم |
| 24 | Emaar Beachfront | 3.6% | 4.6% | Sunrise Bay Tower 1 | 812 | 99 | شقق ≤ 3.125 مليون درهم |
| 25 | The Springs | 3.2% | 5.1% | Springs 12 | 606 | 139 | تاون هاوس ≤ 5 ملايين درهم |
*التفاصيل أدناه في قسم "ما الذي يجب الانتباه إليه؟".
لم تكن هناك إعلانات بيع مناسبة في أربع مناطق ذلك اليوم، لذلك لا نعرض لها عائداً: Meydan (132 عقداً مسجلاً)، وAl Barari (206)، وAl Sufouh (434)، وJumeirah Bay Island (45).
ماذا يخبرنا الجدول؟
في المقدمة مناطق الشقق ذات الأسعار المتوسطة: Arjan و JVT و Al Furjan و JVC و Dubai Sports City، ويتراوح فيها الوسيط بعد رسوم الخدمة بين 5.4% و5.7%.
وفي آخر القائمة المناطق الفاخرة المطلة على البحر: Palm Jumeirah و La Mer و Emaar Beachfront، بين 3.6% و3.7%. أما Downtown Dubai (4.4%) و Dubai Marina (4.8%) فتقعان في الوسط.
فما أفضل منطقة للاستثمار العقاري في دبي؟ الجواب ليس اسم منطقة فقط. في JVC يبلغ الوسيط 5.5%، لكن إعلاناً واحداً في Diamond Views 4 يصل إلى 7.8%. أي أن اختيار المبنى قد يؤثر في عائدك أكثر من اختيار المنطقة.
لماذا هذه الأرقام أقل مما اعتدت رؤيته؟
لأن العائد الإجمالي لا يحسب رسوم الخدمة، وهي عادةً أكبر تكلفة ثابتة على مالك الشقة. إليك ثلاثة إعلانات من الموقع:
| الإعلان | السعر | الإيجار السنوي (تقديري) | الإجمالي | بعد الرسوم |
|---|---|---|---|---|
| JVC، Diamond Views 4، غرفة نوم، 664 قدم² | 610,000 درهم | 58,347 درهم | 9.5% | 7.8% |
| Dubai Marina، DEC Tower 2، غرفة نوم، 823 قدم² | 990,000 درهم | 76,320 درهم | 7.7% | 6.3% |
| JLT، Laguna Tower، استوديو، 448 قدم² | 400,000 درهم | 52,013 درهم | 13.0% | 11.1% |
في هذه الأمثلة تأخذ رسوم الخدمة نحو 14–18% من الإيجار السنوي، فينخفض الرقم المعلن بما بين 1.3 و1.8 نقطة مئوية.
وحتى العائد بعد رسوم الخدمة ليس صافي ما ستحصل عليه، فهو لا يشمل:
- الأشهر التي تبقى فيها الشقة دون مستأجر،
- الصيانة والإصلاحات،
- عمولة الوسيط،
- تكلفة التمويل إذا اشتريت بقرض،
- تكاليف الشراء التي تبلغ نحو 7% أو أكثر، ومنها رسوم دائرة الأراضي والأملاك.
لذلك سيكون العائد الصافي الفعلي أقل من ذلك.
ما الذي يجب الانتباه إليه؟
- رقم 11.1% في JLT. يعود هذا الرقم إلى استوديو واحد في Laguna Tower. ويصنّف الموقع هذا المبنى بأنه "محدود العرض"، أي أن الوحدات المعروضة للبيع فيه قليلة جداً (وهو المبنى الوحيد بهذا الوصف في JLT). وعندما تقل الإعلانات، قد يكفي إعلان رخيص واحد لإظهار رقم لافت. لذلك يعطي الوسيط البالغ 4.9% صورة أدق عن المنطقة.
- ارتفاع الأسعار في La Mer. تُظهر صفحة La Mer التغير السابق في السعر (+74.1% على الصفحة الرئيسية) مع تنبيه "يبدو غير اعتيادي، تعامل معه بحذر". لم نستخدم هذا الرقم في الترتيب، أما أرقام العائد في La Mer فمعروضة كما هي في الموقع.
- مناطق بإعلانات قليلة. نتابع 14 إعلاناً فقط في Bluewaters Island، و16 في Al Wasl، و18 في Barsha Heights، لذلك قد يتغير الوسيط فيها بسرعة.
كيف نحسب الأرقام؟
باختصار (التفاصيل في صفحة المنهجية):
- الإيجار: نقدّره من عقود الإيجار المسجلة في المبنى نفسه ولنفس عدد غرف النوم، بشرط وجود ثلاثة عقود على الأقل. وللعقود الحديثة والتأجير لأول مرة وزن أكبر من العقود القديمة والتجديدات.
- رسوم الخدمة: إذا لم يكن للمبنى معدل مسجل، نستخدم متوسط المنطقة لكل قدم مربع. هذا تقدير وليس رقماً مؤكداً للمبنى، لذا تأكد من الرسوم الفعلية لدى شركة إدارة المبنى.
- ما نستبعده: العقارات على الخارطة (off-plan)، والوحدات الفندقية، والملكية الجزئية، والإعلانات ذات الأسعار غير المنطقية.
- ما لا نخصمه: فترات الشغور، وصيانة الوحدة، وعمولات الوسطاء، والتمويل، وتكاليف الشراء. نفترض أنك تشتري نقداً وتدير الوحدة بنفسك.
- التغير السابق في السعر نعرضه منفصلاً للاطلاع فقط، ولا نضيفه إلى العائد أبداً.
أسئلة شائعة
ما المنطقة الأعلى عائداً إيجارياً في دبي بعد رسوم الخدمة؟ في 11 نوفمبر 2026 كان أعلى وسيط بين المناطق التي نتابعها في Arjan بنسبة 5.7%، ومثلها JVT بنسبة 5.7%. تليهما Al Furjan بنسبة 5.6%. أما أعلى إعلان منفرد فكان في JLT، لكنه من مبنى واحد محدود العرض.
هل عائد 5–6% بعد رسوم الخدمة هو العائد الصافي؟ ليس تماماً. خصمنا رسوم الخدمة التقديرية فقط، ولم نخصم فترات الشغور أو الصيانة أو عمولات الوسطاء أو التمويل أو تكاليف الشراء (نحو 7% أو أكثر). لذلك سيكون العائد الصافي الفعلي أقل.
لماذا تعرض مواقع أخرى عوائد أعلى للمناطق نفسها؟ لأن معظمها يعرض العائد الإجمالي، أي الإيجار مقسوماً على السعر دون خصم أي تكاليف. وفي الأمثلة أعلاه أخذت رسوم الخدمة وحدها نحو 14–18% من الإيجار.
كم مرة تُحدَّث البيانات؟ يحدّث Dubai ROI Radar بيانات المناطق باستمرار، وتُظهر صفحة كل منطقة وقت آخر تحديث. أما أرقام هذا المقال فهي بتاريخ 11 نوفمبر 2026.
لا تكتفِ بالوسيط: شاهد كل مبنى
عرضنا هنا وسيط كل منطقة وأفضل إعلان فيها. وفي Dubai ROI Radar يمكنك رؤية كل الإعلانات التي نتابعها، مبنىً بمبنى، مع الإيجار المأخوذ من العقود الموقّعة.
أنشئ حساباً مجانياً · جرّب Pro مجاناً Pro مجاني حالياً · لا تحتاج إلى بطاقة ائتمان.
هذه تقديرات وليست نصيحة استثمارية. لم نخصم من العوائد إلا رسوم الخدمة التقديرية، ولا تشمل تكاليف الشراء (نحو 7% أو أكثر) أو الشغور أو الصيانة أو عمولات الوسطاء أو التمويل. تحقق من كل رقم لدى المطوّر وجمعية الملاك وببحثك الخاص قبل الشراء.