Как рассчитываются цифры на этом сайте

Аренда, лежащая в основе объявления, — это не арендная плата, которую кто-то запрашивает на портале. Она моделируется на основе зарегистрированных договоров аренды, подписанных в том же здании, для того же типа спальни.

Группа договоров должна содержать как минимум три договора, прежде чем она вообще используется. Внутри группы недавние договоры весят больше старых, новые сдачи в аренду весят больше продлений, потому что продление ограничено потолком арендной платы и отражает уровень, согласованный годы назад. Неправдоподобно дешёвые и неправдоподобно дорогие записи удаляются до усреднения.

Затем медиана группы корректируется с учётом площади оцениваемого объекта, причём корректировка ограничена, чтобы очень маленький или очень большой объект не экстраполировался далеко за пределы имеющихся данных. В небольшом числе районов, где здания почти идентичны, оценка здания смешивается с уровнем района, если количество собственных договоров невелико.

Доходность после сервисного сбора вычитает годовой сервисный сбор. Если для здания не зафиксирована конкретная ставка, этот сбор — предполагаемая фиксированная ставка за квадратный фут, применяемая повсеместно. Это заменитель реальной затраты, а не вывод о конкретном здании.

Именно поэтому сервисный сбор никогда не является главным показателем в этом продукте и никогда не фигурирует в публикуемых постах. Считайте разницу между валовой доходностью и доходностью после сервисного сбора исключительно информативной и уточняйте фактический сбор у управляющей компании перед сделкой.

Каждая цифра на этом сайте предполагает, что владелец управляет объектом самостоятельно. Постоянная комиссия за управление недвижимостью не моделируется, потому что эта затрата необязательна и многие владельцы в Дубае её не платят.

Вычитается из аренды:

• Сервисный сбор здания, моделируемый по средней ставке района в AED/кв.фут, если для этого здания не зафиксирована конкретная ставка. Это сервисный сбор Mollak, и он уже включает сбор ассоциации собственников за управление самим зданием.

Не вычитается — оцените это сами:

• Простой. Каждый период пустования между арендаторами стоит аренды.
• Обслуживание и ремонт объекта. Сервисный сбор покрывает общие зоны здания, а не то, что ломается внутри вашей квартиры.
• Комиссии агентств. Постоянное управление недвижимостью вообще не моделируется, поскольку эти цифры предполагают самостоятельное управление. Комиссия за поиск арендатора, если вы используете агента для размещения арендатора, выплачивается один раз за новую аренду, а не ежегодно.
• Любые расходы на финансирование. Каждая цифра здесь — доходность без заёмных средств, при покупке за наличные.

Если вы платите за управление недвижимостью, или ваш объект простаивает дольше, чем вы заложили, ваша фактическая доходность будет ниже показанной цифры.

Оценка приведена без учёта регистрационных сборов DLD, комиссий агентств, сборов доверительного управляющего и NOC, расходов по ипотеке, простоя между арендаторами, сборов за управление недвижимостью, меблировки и обслуживания. Вид полной стоимости в приложении добавляет сборы со стороны покупки, когда они известны.

Также предполагается полная заполняемость в течение года по смоделированной аренде. Реальная доходность в любой отдельный год будет ниже всякий раз, когда объект простаивает.

Доходность в публикуемых постах показывается с одним знаком после запятой и всегда округляется вниз — любая погрешность работает в пользу читателя, а не приукрашивает цифру.

Прирост цены и арендная доходность — это не одно и то же, поэтому мы никогда их не складываем. Прирост стоимости обращён в прошлое и охватывает весь район: он сравнивает, за сколько продавались похожие дома раньше, с тем, за сколько они продаются сейчас. Доходность после сервисного сбора обращена в будущее и специфична для одного объекта: годовая аренда минус сервисный сбор, делённая на запрашиваемую цену.

Прибавление прошлого ценового движения к будущему показателю дохода даёт «совокупную доходность», которую на деле никто не получает — это предполагает, что вы продадите по новой цене и соберёте аренду, и незаметно выдаёт прошлогодний рынок за прогноз. Мы показываем прирост стоимости рядом с доходностью как контекст по району и оставляем эти две цифры раздельными.

Ничто здесь не является инвестиционной консультацией, оценкой или предложением. Это модель, построенная на публичных данных о сделках и объявлениях, и она может ошибаться. Проверяйте перед покупкой.